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SCPI, décote et plus-value : pourquoi investir en démembrement ?

Il existe de multiples manières d’investir en SCPI (société civile de placement immobilier) afin de répondre à différents objectifs. Investir en démembrement fait partie des stratégies que l’investisseur peut mettre en place afin de profiter d’un double avantage : la décote sur le prix de la part à l’achat, et la plus-value au moment de la revente.

Avant d’entrer dans le vif du sujet, rappelons en quelques lignes le fonctionnement du démembrement de la SCPI.

 

Démembrement et reconstitution de la pleine propriété

Un actif est démembré lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont dissociés. Ceux-ci forment la pleine propriété et cette dernière est appelée à être reconstituée à l’atteinte d’une échéance donnée, le démembrement étant temporaire.

Deux individus détiennent respectivement l’usufruit – l’usufruitier – et la pleine propriété – le nu-propriétaire, tandis que la nue-propriété reviendra d’office à ce dernier, à l’échéance fixée. Cela se traduit alors par la récupération automatique de l’usufruit.

Dans certains cas, le démembrement est viager et prend fin au décès de l’usufruitier. Dans le cas des SCPI, le démembrement est plutôt temporaire, et les deux parties en fixent la durée. Celle-ci peut s’étendre sur 5 ans à 15 ans, voire plus.

 

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La décote à l’achat et les possibilités

L’achat en démembrement présente de multiples avantages, dont avant tout le prix décoté au moment de l’adhésion, puisque l’investisseur ne profitera que d’une partie des droits de la propriété. Rappelons que la souscription en usufruit des parts donne immédiatement accès aux dividendes jusqu’à la fin du démembrement. Quant à celle en nue-propriété, elle prive l’investisseur de dividendes jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, tout en étant exonéré d’impôts (IFI et impôt foncier relatif aux dividendes).

Prenons un exemple en ce qui concerne la décote des parts : si celle-ci coûte 200 euros en pleine propriété, elle est ramenée à 180 euros, voire moins, en nue-propriété et en fonction de la durée du démembrement. En effet, plus cette durée est longue, plus la décote est importante.

Toujours avec ce même exemple, avec 2000 euros de budget SCPI, l’investisseur acquiert 10 parts, tandis qu’il peut en acheter plus avec la décote. Exemple : il achète 11 parts à 180 euros avec seulement 1980 euros. Ainsi, en optant pour le démembrement, celui qui achète en nue-propriété peut renforcer son placement avec un même budget et profiter de tous les avantages qui en émanent, dont les dividendes au moment du remembrement.

L’acquisition en nue-propriété est donc recommandée aux investisseurs à faible budget, ou encore à ceux qui souhaitent faire concorder le remembrement avec le départ à la retraite.

 

La plus-value au moment de la revente

Le second avantage provenant du démembrement est la revalorisation sur la totalité du placement au moment du remembrement. La plupart des SCPI connaissent en effet une augmentation du prix de la part au fil du temps, suite à une expertise immobilière de leur patrimoine. Ce sont les SCPI les plus performantes qui réalisent cette revalorisation de leur ticket d’entrée.

Reprenons l’exemple précédent : au moment de l’achat, la SCPI coûte 200 euros la part. La revalorisation est de 10 euros sur les 5 années suivantes, soit 250 euros sur 5 ans. Avec 10 parts achetées à l’année N, l’investisseur réalise alors un gain de 500 euros à l’année N+5, ce qui lui permet de le répercuter sur la revente s’il décide de céder ses parts. À cela s’ajoute la décote sur le prix comme énoncé plus haut, d’où une double plus-value puisque c’est la pleine propriété qu’il revend et non plus la nue-propriété.

 

Autres avantages du démembrement de SCPI

Outre la fiscalité allégée avec la suppression de l’impôt foncier et de l’IFI comme susmentionné, l’absence de risque liés au non-recouvrement des loyers fait aussi partie des avantages issus de la souscription en démembrement.

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